જમીન અંગે ખુબજ જરૂરી માહિતી આપ ના અને ખેડૂતો માટે રસપ્રદ જાણકારી માટે અચૂક જુઓ

કપિલ પટેલ દ્વારા અરવલ્લી

જૂની શરતની જમીન એટલે શું ?
સામાન્ય રીતે વર્ષોથી સ્વમાલિકી હક્કે, સ્વઉપાર્જીત કે વડીલોપાર્જીત મિલકત ધરાવનાર ખાતેદારની જમીન જૂની શરતની જમીન ગણાય છે. જેમાં સરકારશ્રીએ સીધી કે આડકતરી રીતે જમીન ધારણ કરનારને કોઈ મદદ કરેલ હોતી નથી. જૂની શરતની જમીનનું ખાતેદાર પોતાનું મન ચાહે તે રીતે તેનો વહીવટ કે ઉપયોગ કરી શકે અને કોઈ મંજૂરીની જરૂરીયાત કે આવશ્યકતા રહેતી નથી. તે પોતે પોતાની ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં રૂપાંતર કરવા માટે અરજી કરી શકે છે. પોતાની જમીન અન્યને વેચી શકે છે / ગીરો મૂકી શકે છે.
નવી શરતની જમીન
નવી અને અવિભાજ્ય શરતથી અપાયેલ સરકારી પડતર જમીનો નીચલાં વર્ગના લોકોનાં ઉત્કર્ષ સાધવા માટે (જેમ કે અનુસૂચિત જાતિ અને અનુસૂચિત જનજાતિ કે સામાજીક રીતે પછાત વર્ગના કે ગણોતીયાઓ) તેમને અલગ-અલગ સરકારી કાયદાઓ અનુસાર ફાળવવામાં આવે છે. આ ઉપભોગતાઓને જમીન નહિવત્‌ કિંમતે કે મફત આપવામાં આવે, તેવી જમીનોને નવી શરતની જમીન કહેવાય છે. સદરહુ રીગ્રાન્ટ થયેલ જમીનોની તબદિલી, હેતુફેર કે ભાગલા પાડવા માટે સરકારની પૂર્વ મંજૂરીની આવશ્યકતા રહેતી હોય છે.
સદરહુ પ્રકારની જમીનની ૭/૧૨ના કોલમ ‘‘બીજા હક્ક’’ના ખાનામાં હક્કપત્રકની નોંધ હોય છે. તે ઉપરાંત પણ ઉપર ડાબા હાથે ખૂણામાં લાલ શાહીથી “નવી શરતની જમીન” એવી નોંધ મારેલી હોય છે.
નવી શરત શું છે તથા જુની શરત શું છે; એ જાણ્યા બાદ હવે તે જમીનને લગતા વ્યવહારોમાં કઈ રીતે થઈ શકે એ વિશે થોડું જાણીએ.
નવી શરતની જમીન પટે આપવા બાબત
સદરહુ જમીનો સામાન્ય રીતે ખરેખર ખેડૂતોને જ પટે આપી શકાય
ખાતેદાર લશ્કરમાં નોકરી કરતો હોય અથવા વૃદ્ધાવસ્થા અથવા શારિરીક કે માનસિક અશકિત વાળો હોય અને ખેતી કરી શકતો ન હોય તો પટેથી તે બીજાને ખેડવા આપી શકે છે.
જો ખાતેદાર સગીર હોય તો તે પુખ્ત ઉંમરનો થાય ત્યાં સુધી તેની જમીન પટેથી અન્યને આપી શકે છે.
નવી શરતની જમીન જ્યાં કોઈ સાર્વજનીક, ધાર્મિક તથા ધર્માદા સંસ્થા ધરાવતી હોય ત્યાં તે પટેથી કલેકટરશ્રીની પરવાનગીથી આપી શકાય છે. ધાર્મિક બાબતો માટે સદરહુ જમીન બક્ષિસ આપી શકાશે નહીં.
નવી શરતની જમીન બક્ષીસ આપવા બાબત
નવી શરતની જમીનો પોતાના નજીકના સગાઓને બક્ષીસ આપવા કલેક્ટરશ્રી મંજૂરી આપી શકે છે. એ શરતે કે તેઓ એ જમીન જાતે ખેડવા કબુલ હોય અને બક્ષીસ આપનારને કોઈ કાયદેસરના વારસ ન હોય અને હોય તો તેમને વાંધો ન હોય.
ખાતેદાર નવી શરતની જમીન જાહેર હેતુઓ માટે સંસ્થાને કે વ્યકિતઓને જાહેર હેતુના ઉપયોગમાં લેવા કે સખાવતના ઉપયોગમાં લેવા માટે બક્ષિસ તરીકે આપી શકે છે. ચોક્કસ ઠરાવેલા હેતુઓ સિવાય જો તેનો ઉપયોગ થશે તો સરકાર સદરહુ જમીન ખાલસા કરી શકશે અને તેનું કોઈ વળતર બન્ને પક્ષને મળી શકશે નહી.
નવી શરતની જમીનનો અદલા-બદલો
નવી શરતના ખાતેદારો તેમની જમીનનો અદલો બદલો જૂની શરતની જમીન માટે કરી શકશે પરંતુ એ શરત કે અદલો-બદલો થયેલી જમીન નવી શરતની ગણાશે.
નવી શરતની જમીનના કૌટુંબીક ભાગલા
નવી શરતની જમીનના કૌટુંબીક ભાગલા પાડવા માટે કલેકટરશ્રીની મંજૂરી લેવી પડે છે.
નવી શરતની જમીન પર લોન ધિરાણ મળી શકે ?
નવી શરતની જમીન પરની લોન :
નવી શરતની જૂની શરતની જમીન એટલે શું ?
સામાન્ય રીતે વર્ષોથી સ્વમાલિકી હક્કે, સ્વઉપાર્જીત કે વડીલોપાર્જીત મિલકત ધરાવનાર ખાતેદારની જમીન જૂની શરતની જમીન ગણાય છે. જેમાં સરકારશ્રીએ સીધી કે આડકતરી રીતે જમીન ધારણ કરનારને કોઈ મદદ કરેલ હોતી નથી. જૂની શરતની જમીનનું ખાતેદાર પોતાનું મન ચાહે તે રીતે તેનો વહીવટ કે ઉપયોગ કરી શકે અને કોઈ મંજૂરીની જરૂરીયાત કે આવશ્યકતા રહેતી નથી. તે પોતે પોતાની ખેતીની જમીન બિનખેતીમાં રૂપાંતર કરવા માટે અરજી કરી શકે છે. પોતાની જમીન અન્યને વેચી શકે છે / ગીરો મૂકી શકે છે.
નવી શરતની જમીન
નવી અને અવિભાજ્ય શરતથી અપાયેલ સરકારી પડતર જમીનો નીચલાં વર્ગના લોકોનાં ઉત્કર્ષ સાધવા માટે (જેમ કે અનુસૂચિત જાતિ અને અનુસૂચિત જનજાતિ કે સામાજીક રીતે પછાત વર્ગના કે ગણોતીયાઓ) તેમને અલગ-અલગ સરકારી કાયદાઓ અનુસાર ફાળવવામાં આવે છે. આ ઉપભોગતાઓને જમીન નહિવત્‌ કિંમતે કે મફત આપવામાં આવે, તેવી જમીનોને નવી શરતની જમીન કહેવાય છે. સદરહુ રીગ્રાન્ટ થયેલ જમીનોની તબદિલી, હેતુફેર કે ભાગલા પાડવા માટે સરકારની પૂર્વ મંજૂરીની આવશ્યકતા રહેતી હોય છે.
સદરહુ પ્રકારની જમીનની ૭/૧૨ના કોલમ ‘‘બીજા હક્ક’’ના ખાનામાં હક્કપત્રકની નોંધ હોય છે. તે ઉપરાંત પણ ઉપર ડાબા હાથે ખૂણામાં લાલ શાહીથી “નવી શરતની જમીન” એવી નોંધ મારેલી હોય છે.
નવી શરત શું છે તથા જુની શરત શું છે; એ જાણ્યા બાદ હવે તે જમીનને લગતા વ્યવહારોમાં કઈ રીતે થઈ શકે એ વિશે થોડું જાણીએ.
નવી શરતની જમીન પટે આપવા બાબત
સદરહુ જમીનો સામાન્ય રીતે ખરેખર ખેડૂતોને જ પટે આપી શકાય
ખાતેદાર લશ્કરમાં નોકરી કરતો હોય અથવા વૃદ્ધાવસ્થા અથવા શારિરીક કે માનસિક અશકિત વાળો હોય અને ખેતી કરી શકતો ન હોય તો પટેથી તે બીજાને ખેડવા આપી શકે છે.
જો ખાતેદાર સગીર હોય તો તે પુખ્ત ઉંમરનો થાય ત્યાં સુધી તેની જમીન પટેથી અન્યને આપી શકે છે.
નવી શરતની જમીન જ્યાં કોઈ સાર્વજનીક, ધાર્મિક તથા ધર્માદા સંસ્થા ધરાવતી હોય ત્યાં તે પટેથી કલેકટરશ્રીની પરવાનગીથી આપી શકાય છે. ધાર્મિક બાબતો માટે સદરહુ જમીન બક્ષિસ આપી શકાશે નહીં.
નવી શરતની જમીન બક્ષીસ આપવા બાબત
નવી શરતની જમીનો પોતાના નજીકના સગાઓને બક્ષીસ આપવા કલેક્ટરશ્રી મંજૂરી આપી શકે છે. એ શરતે કે તેઓ એ જમીન જાતે ખેડવા કબુલ હોય અને બક્ષીસ આપનારને કોઈ કાયદેસરના વારસ ન હોય અને હોય તો તેમને વાંધો ન હોય.
ખાતેદાર નવી શરતની જમીન જાહેર હેતુઓ માટે સંસ્થાને કે વ્યકિતઓને જાહેર હેતુના ઉપયોગમાં લેવા કે સખાવતના ઉપયોગમાં લેવા માટે બક્ષિસ તરીકે આપી શકે છે. ચોક્કસ ઠરાવેલા હેતુઓ સિવાય જો તેનો ઉપયોગ થશે તો સરકાર સદરહુ જમીન ખાલસા કરી શકશે અને તેનું કોઈ વળતર બન્ને પક્ષને મળી શકશે નહી.
નવી શરતની જમીનનો અદલા-બદલો
નવી શરતના ખાતેદારો તેમની જમીનનો અદલો બદલો જૂની શરતની જમીન માટે કરી શકશે પરંતુ એ શરત કે અદલો-બદલો થયેલી જમીન નવી શરતની ગણાશે.
નવી શરતની જમીનના કૌટુંબીક ભાગલા
નવી શરતની જમીનના કૌટુંબીક ભાગલા પાડવા માટે કલેકટરશ્રીની મંજૂરી લેવી પડે છે.
નવી શરતની જમીન પર લોન ધિરાણ મળી શકે ?
નવી શરતની જમીન પરની લોન :
નવી શરતની જમીન પર ધિરાણ આપતી વખતે તેની કિંમત જૂની શરતની જમીનની બજાર કિંમતથી અડધી ગણાશે.
સહકારી જમીન અને નવી શરતની જમીન :
સહકારી મંડળીને નવી શરતની જમીન તબદિલી કરવા માટે કલેકટરશ્રી સરકારને ભલામણ કરી શકશે. મંડળીએ જમીન રાખ્યા બાદ પટેથી ખેડવા માટે સૌપ્રથમ અસલ ખાતેદારને આપશે, અને ત્યાર બાદ જ અન્ય ખેડૂત ખાતેદારને પટેથી ખેડવા આપી શકાશે.
નવી શરતની જમીનનુ પ્રિમિયમ :
જેને સરકારી પડતર જમીન અપાય હોય ખરેખર તેણે જાતે જ જમીન ખેડવી જોઈએ અને આ જમીનનો નિકાલ નવી અને અવિભાજ્ય શરતે જ થઈ શકે છે.
ખાસ સંજોગોમાં કે સબળ કારણો સિવાય આવી જમીન તબદિલી માટે પરવાનગી આપવામાં આવતી નથી અને જ્યારે પરવાનગી આપવામાં આવે ત્યારે તેનું પ્રિમિયમ ભરવાનું હોય છે. હાલના પ્રવર્તમાન નિયમો અનુસાર
નવી શરતની જમીન ખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં રૂપાંતર કરવાની હોય તો જંત્રીના ૨૫% પ્રમાણે પ્રિમિયમ ભરવાનું હોય છે.
નવી શરતની બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં રૂપાંતર કરવાની હોય તો જંત્રીના ૪૦% પ્રમાણે પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે.
જો સૌપ્રથમ ખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં અને ત્યાર બાદ અમુક વર્ષો પછી તે જ જમીન બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં ફેરવવામાં આવે તો ખાતેદારે બે વખત પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે. પ્રથમ જંત્રીના ૨૫% લેખે અને ત્યાર બાદ જંત્રીના ૪૦% લેખે મળીને કુલ ૬૫% પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે. આથી જમીનને સીઘી જ બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં ફેરવવું હિતાવહ છે.
નવી શરતની જમીનના શરતભંગ માટેના નિયમો
જો ખાતેદાર પછાત વર્ગનો હોય અને આ તેની પ્રથમ ભૂલ હોય તો તેની જમીન સરકાર ખાલસા કર્યા બાદ રૂ.૧ ના નામની કબ્જા હક્કની કિંમત લઈ જમીન રીગ્રાન્ટ કરશે.
બીજા પછાત વર્ગની વ્યકિત નવી શરતની જમીનનો ભંગ કરશે તો તેની જમીન ખાલસા થશે અને પછી તે જમીન તે જ વ્યકિતને નવી અને અવિભાજ્ય શરતે યોગ્ય કબ્જા હક્કની કિંમત લઈને અપાશે.
નવી શરતની જમીનનું રૂપાંતર જૂની શરતની જમીનમાં કર્યા બાદ જે તે હેતુ માટે અરજી કરવામાં આવેલ હોય તે હેતુ જો નિયત સમય મર્યાદામાં ફળીભૂત ન થાય તો ત્રણ માસની નોટીસ આપીને કોઈ પણ જાતનું વળતર ચુકવ્યા સિવાય જમીન સરકાર હસ્તકલેવામાં / જપ્ત કરવામાં આવશે.
નવી શરતમાંથી જૂની શરતમાં જમીન ફેરવવા બાબતે :
નવી શરતમાંથી જમીન જૂની શરતમાં ફેરવાય ત્યારે તેનો કઈ પ્રકારે ઉપયોગ થવાનો છે, તે આધારે તેની ૭/૧૨માં નોંધ થાય છે.
જો તેનો ઉપયોગ ખેતી માટે જ થવાનો હોય તો ‘‘ખેતી માટે જૂની શરત’’ અથવા ‘‘બિનખેતીના હેતુ માટે પ્રિમિયમ પાત્ર’’ એવા શબ્દો લખાયેલ હોય છે. ટૂંકમાં જ્યાં સુધી સદરહુ જમીન બિનખેતીમાં રૂપાંતર ન થાય ત્યાં સુધી સદરહુ જમીન આડકતરી રીતે નવી શરતની જ જમીન ગણાય છે કારણ કે ‘‘ખેતી માટે જૂની શરત’’ થયા પછી પણ તે ‘‘બિનખતીના હેતુ માટે પ્રિમિયમને પાત્ર’’ રહે છે.જમીન પર ધિરાણ આપતી વખતે તેની કિંમત જૂની શરતની જમીનની બજાર કિંમતથી અડધી ગણાશે.
સહકારી જમીન અને નવી શરતની જમીન :
સહકારી મંડળીને નવી શરતની જમીન તબદિલી કરવા માટે કલેકટરશ્રી સરકારને ભલામણ કરી શકશે. મંડળીએ જમીન રાખ્યા બાદ પટેથી ખેડવા માટે સૌપ્રથમ અસલ ખાતેદારને આપશે, અને ત્યાર બાદ જ અન્ય ખેડૂત ખાતેદારને પટેથી ખેડવા આપી શકાશે.
નવી શરતની જમીનનુ પ્રિમિયમ :
જેને સરકારી પડતર જમીન અપાય હોય ખરેખર તેણે જાતે જ જમીન ખેડવી જોઈએ અને આ જમીનનો નિકાલ નવી અને અવિભાજ્ય શરતે જ થઈ શકે છે.
ખાસ સંજોગોમાં કે સબળ કારણો સિવાય આવી જમીન તબદિલી માટે પરવાનગી આપવામાં આવતી નથી અને જ્યારે પરવાનગી આપવામાં આવે ત્યારે તેનું પ્રિમિયમ ભરવાનું હોય છે. હાલના પ્રવર્તમાન નિયમો અનુસાર
નવી શરતની જમીન ખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં રૂપાંતર કરવાની હોય તો જંત્રીના ૨૫% પ્રમાણે પ્રિમિયમ ભરવાનું હોય છે.
નવી શરતની બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં રૂપાંતર કરવાની હોય તો જંત્રીના ૪૦% પ્રમાણે પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે.
જો સૌપ્રથમ ખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં અને ત્યાર બાદ અમુક વર્ષો પછી તે જ જમીન બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં ફેરવવામાં આવે તો ખાતેદારે બે વખત પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે. પ્રથમ જંત્રીના ૨૫% લેખે અને ત્યાર બાદ જંત્રીના ૪૦% લેખે મળીને કુલ ૬૫% પ્રિમિયમ ભરવાનું થાય છે. આથી જમીનને સીઘી જ બિનખેતીના હેતુ માટે જૂની શરતમાં ફેરવવું હિતાવહ છે.
નવી શરતની જમીનના શરતભંગ માટેના નિયમો
જો ખાતેદાર પછાત વર્ગનો હોય અને આ તેની પ્રથમ ભૂલ હોય તો તેની જમીન સરકાર ખાલસા કર્યા બાદ રૂ.૧ ના નામની કબ્જા હક્કની કિંમત લઈ જમીન રીગ્રાન્ટ કરશે.
બીજા પછાત વર્ગની વ્યકિત નવી શરતની જમીનનો ભંગ કરશે તો તેની જમીન ખાલસા થશે અને પછી તે જમીન તે જ વ્યકિતને નવી અને અવિભાજ્ય શરતે યોગ્ય કબ્જા હક્કની કિંમત લઈને અપાશે.
નવી શરતની જમીનનું રૂપાંતર જૂની શરતની જમીનમાં કર્યા બાદ જે તે હેતુ માટે અરજી કરવામાં આવેલ હોય તે હેતુ જો નિયત સમય મર્યાદામાં ફળીભૂત ન થાય તો ત્રણ માસની નોટીસ આપીને કોઈ પણ જાતનું વળતર ચુકવ્યા સિવાય જમીન સરકાર હસ્તકલેવામાં / જપ્ત કરવામાં આવશે.
નવી શરતમાંથી જૂની શરતમાં જમીન ફેરવવા બાબતે :
નવી શરતમાંથી જમીન જૂની શરતમાં ફેરવાય ત્યારે તેનો કઈ પ્રકારે ઉપયોગ થવાનો છે, તે આધારે તેની ૭/૧૨માં નોંધ થાય છે.
જો તેનો ઉપયોગ ખેતી માટે જ થવાનો હોય તો ‘‘ખેતી માટે જૂની શરત’’ અથવા ‘‘બિનખેતીના હેતુ માટે પ્રિમિયમ પાત્ર’’ એવા શબ્દો લખાયેલ હોય છે. ટૂંકમાં જ્યાં સુધી સદરહુ જમીન બિનખેતીમાં રૂપાંતર ન થાય ત્યાં સુધી સદરહુ જમીન આડકતરી રીતે નવી શરતની જ જમીન ગણાય છે કારણ કે ‘‘ખેતી માટે જૂની શરત’’ થયા પછી પણ તે ‘‘બિનખતીના હેતુ માટે પ્રિમિયમને પાત્ર’’ રહે છે.